Fuente: El País - Pia Mesa

 

El 2019 se presenta como bastante particular para el mercado inmobiliario y quizás también más activo en comparación al estancamiento que sufrió el año pasado.

A la disminución de permisos de obras nuevas, el fortalecimiento del dólar (se apreció 14,4% de enero de 2018 al mismo mes de este año), el aumento en los costos de construcción (registran una variación acumulada en los últimos 12 meses de 7,76%) y la coyuntura argentina, se debe sumar que por ser este un año electoral, la incertidumbre es mayor.

¿Qué se espera que ocurra en este contexto con los precios de compraventa y el mercado de alquileres? ¿Comprar o alquilar casa? ¿Qué es más rentable? ¿Qué prefieren los uruguayos?

Sobre esto, El País consultó a diversos operadores inmobiliarios que coincidieron en que actualmente, la preferencia de quienes buscan una vivienda -la tendencia se acentúa cuando se trata de jóvenes- es el alquiler, puesto que los precios continúan registrando leves bajas y comprar una casa sigue teniendo un costo demasiado elevado.

Al analizar la evolución del precio promedio de las propiedades en venta,este se mantuvo casi estable al sufrir bajas muy leves en los últimos meses del 2018, de alrededor de un 0,2% promedio mensual con respecto a los primeros meses del mismo año, según cifras de Sures Bienes Raíces.

“Los últimos meses del año indican una tendencia del mercado con un ritmo más lento en lo que refiere a las compraventas y cierres de operaciones. Debe tenerse en cuenta que la suba del dólar afectó el poder de compra”, explicó a El País Carlos Aliano desde Sures. Es que los precios de los inmuebles están en dólares y la gran parte de los salarios se pagan en pesos. Una suba del dólar, encarece el valor del inmueble en pesos.

Los precios de los alquileres, tuvieron un aumento de aproximadamente 5% en 2018, aunque en términos reales (al tomar en cuenta la inflación) experimentan una baja de entre 3% y 4%.

Según Ricardo Frechou, CEO de InfoCasas, factores como el acceso al crédito (en Uruguay se suele pagar casi el doble de lo que se pide prestado), los precios de las propiedades y los salarios, han llevado a que la gente tenga que alquilar. “En InfoCasas el 80% de las búsquedas son alquileres, y esto no se debe a que están más baratos o son más accesibles, es porque se les dificulta comprar”, señaló y agregó que la tendencia de alquilar se va a mantener en el 2019 y en el 2020 por encima de la compraventa.

Respecto a la interrogante sobre si comprar es más atractivo que alquilar, o viceversa, la respuesta depende de la situación económica de cada persona y tiene sus beneficios y sus desventajas en ambos casos.

Bruno Gardi, gerente de alquileres de la inmobiliaria ACSA, dijo a El País que “si bien la decisión depende de las realidades de cada individuo, el sueño de tener la casa propia repercute sobre las decisiones de las personas y en general es a lo que se apunta”.

Con los precios actuales del mercado, la compra de una vivienda sigue siendo una opción atractiva pero a largo plazo (unos 10 años o más), puesto que históricamente los precios de los inmuebles tienden a subir. Por eso a un inversor le conviene comprar varias propiedades para luego colocarlas en el mercado de alquileres o venderlas a largo plazo y obtener una renta por su capitalización. Según Frechou, los valores de propiedades más demandados hoy rondan los US$ 250.000.

Si bien el alquiler puede resultar una solución más práctica en el corto plazo y una única solución en muchos casos, Aliano indicó que se debe tener en cuenta que al comprar una propiedad se genera un patrimonio que por más que en algún momento la persona la venda, va a conseguir un retorno. “En el caso del alquiler nunca vas a tener un retorno”, señaló.

En este mismo sentido, Frechou manifestó que a mediano y largo plazo “siempre conviene más comprar” puesto que la solidez del mercado permite vender por precios rentables en cualquier momento.

Sobre la dificultad de acceder a una vivienda, el operador inmobiliario, Julio Villamide, dijo a El País que el porcentaje de propietarios en Uruguay cae año tras año. Para ilustrar esto señaló que sobre fines de los 90, había un 60% de propietarios (aproximadamente 1.300.000 familias) y hoy, 20 años después, la cifra es del 50%.

“Eso implicó una pérdida del 10% de propietarios que significa que 130.000 familias que eran propietarias hace 20 años hoy ya no pueden -o no quieren- serlo”, concluyó.

Se estima que de cada cuatro búsquedas de propiedades, tres refieren a alquileres y una a compra; Sures e infoCasas estiman que una familia debe contar con $ 120.000 de ingresos para acceder a un préstamo hipotecario y en base a eso, calculan que en todo el país hay solo unas 35.000 familias en esa condición (los subsidios estatales no están incluidos).

Para el economista e investigador, Sebastián Fleitas, la “falta de profundidad del mercado de capitales” lleva a inversores a comprar viviendas para alquilar. “Se hace rentable ‘invertir en ladrillos’ al menos por dos motivos: el alquiler que se consigue paga la vivienda en relativamente pocos años y el precio de las propiedades tiende a subir en el tiempo por lo cual se realiza una ganancia de capital con relativo bajo riesgo”, dijo en su cuenta de Twitter.

“Efecto dominó” y asentamientos

El consultor inmobiliario, Julio Villamide, alertó en diálogo con El País sobre el retorno del “efecto dominó”, un fenómeno socioeconómico que implica el desplazamiento de las poblaciones a las afueras de la ciudad, en búsqueda de precios de viviendas más accesibles. Villamide dijo que a finales de la década de los 80, en Uruguay, se vivió una época “dramática” por lo caro que resultaba acceder a una casa, momento en el cual se crearon los asentamientos. Para el operador inmobiliario, la baja actual del precio de los alquileres responde a una menor demanda por parte de inquilinos, y a su vez, esa menor demanda corresponde a que otra vez (habían mermado entre 2004 y 2011) están creciendo los asentamientos.