Beneficios fiscales para el desarrollo inmobiliario

27/04/2021

La Ley de Vivienda Promovida (Ley 18.795) y el Decreto referente a Megaproyectos (Dec. 138/020) que reglamenta la Ley de Promoción de Inversiones (Ley 16.906) son en este momento un gran impulso para el sector inmobiliario, ya que incentivan el desarrollo de la inversión

y la generación de fuentes de trabajo en el sector. Este impulso beneficia a todos los agentes del mercado, tanto al desarrollador o inversor, como al comprador o inquilino.

Si bien actualmente el mercado sufrió cambios relevantes debido al efecto que causó la pandemia mundial, y la situación general de la región y el país es incierta, Uruguay sigue siendo atractivo para los inversores que por lo general buscan propiedades de montos bajos que permitan una rápida liquidación.

LEY DE VIVIENDA PROMOVIDA

A través de la Ley 18.795, que nace en el 2011 como Promoción de la Vivienda de Interés Social y que actualmente se denomina Ley de Vivienda Promovida, se mejoran las condiciones de acceso a la vivienda y se ofrecen beneficios tributarios para los proyectos que se declaren promovidos. Mediante el Decreto 129/020 dictado en Abril de 2020 se promueven y mejoran los beneficios para estimular la construcción, venta y alquiler de propiedades promovidas. De esta forma, se incentiva la inversión del sector privado destinada a la vivienda con el objetivo de flexibilizar el mercado y facilitar el acceso a la vivienda por parte de la población.

Por un lado, se eliminan los topes de precios para la venta de las viviendas promovidas en las zonas de Montevideo C01 y C02 al igual que en el interior del país. También se eliminan los topes en los arrendamientos. Por otro lado, se otorga la opción de poder cambiar el mix de tipologías del proyecto: se elimina la restricción en la proporción de viviendas de 1 dormitorio (anteriormente la mitad de las unidades que conformaban los proyectos deberían ser de 2 dormitorios) y se incorpora la opción de monoambientes (de 25 a 40 m²) que pueden conformar hasta el 25% del total de las viviendas promovidas.

Asimismo, se elimina el tope de 100 viviendas como máximo por proyecto, se habilita la inclusión de amenities (anteriormente solo se admitía un salón de usos múltiples) y se permite proyectar hasta un 25 % de garajes como bienes individuales (no promovidos por esta Ley). Esto genera mayores expectativas sobre la rentabilidad de la inversión y la mejora de calidad en las viviendas. El aumento de los proyectos presentados bajo esta modalidad causa un impacto positivo en la economía del país.

Los beneficios tributarios que aplican a las viviendas promovidas son: exoneración de IRAE, devolución del IVA, exoneración del IP y exoneración del ITP. Las viviendas promovidas podrán ser alquiladas y luego vendidas, manteniendo los beneficios tributarios dispuestos por la Ley.

En estos momentos en los que se percibe cierta inestabilidad en los mercados mundiales, invertir en propiedades genera una rentabilidad segura. Esto, sumado a los beneficios fiscales, estimula a los inversores.

El consumidor final también se beneficia con la exoneración de impuestos y puede acceder a la vivienda propia mediante financiaciones en cuotas similares a las que pagaría por un alquiler. A su vez, este movimiento en el mercado genera estabilidad en los precios, y beneficia a quien alquila, con valores de mercados estables y con expectativas de unidades de mejor calidad. De forma directa o indirecta, se benefician todos los actores del mercado.

MEGAPROYECTOS

El régimen de Megaproyectos nace con el fin de generar empleos en el sector de la construcción y promocionar inversiones de gran dimensión económica de desarrollos inmobiliarios. El Decreto 138/020 que reglamenta la Ley de Promoción de Inversiones fue modificado en Noviembre del 2020 con el propósito de incentivar este tipo de desarrollos.

Se define que un proyecto de gran dimensión económica es aquel que tenga un valor igual o superior a 20.000.000 UI (equivalentes a USD 2.200.000) en obra civil y bienes muebles destinadas a las áreas de uso común (sin incluir IVA ni costo del terreno), y que a su vez esté inscripto en el Banco de Previsión Social a partir de la fecha en la que cobra vigencia el Decreto. Son  promovidas las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino oficinas o vivienda y urbanización.

Estos proyectos deben contar con al menos un 5% del área total destinada al uso común en inversiones menores a 60.000.000 UI (equivalentes a USD 6.600.000)  y al menos un 10% para el resto de los casos.  Se entiende como área de uso común a los espacios destinados al desarrollo para actividades sociales, deportivas y recreativas (tales como: salas de reuniones, gimnasios, piscinas, etc) y a las áreas destinadas al desarrollo de actividades comerciales y de servicios para el uso de todos los habitantes del edificio o del público en general.

Es necesario que los proyectos se presenten a la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (COMAP) antes de Diciembre del 2021 y que la ejecución no se extienda más allá de Abril del 2025 (al menos contar con el 50% de la obra culminada).

La inversión se debe ejecutar dentro de los 5 años inmediatos al que se otorgue el Permiso de Construcción para proyectos nuevos y 4 años inmediatos a la presentación del proyecto a la COMAP para obras con inscripción anterior al nuevo Decreto.

Los promotores que opten por desarrollar proyectos de inversión amparados por este régimen, obtienen exoneración de IRAE (según la inversión), devolución del IVA, exoneración de tributos a la Importación y exoneración del IP.

La finalidad de este régimen es incentivar la inversión inmobiliaria y fomentar un mayor dinamismo en la industria de la construcción, a efectos de generar un impacto significativo en la economía del país.

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