Lo que nos dejó el 2016 y qué esperar del mercado de viviendas para 2017.

17/02/2017

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Si bien el 2016 fue un año que se caracterizó por la caída en la venta de unidades usadas, sobre el segundo trimestre de 2016 el mercado mostró un incremento en la venta de unidades nuevas.

Análisis: Lic. Carlos Aliano – Sures Bienes Raíces.

En lo que refiere a la compra venta de inmuebles en la capital, el primer semestre de 2016 fue señalado como el peor desde 2004.  El registro de compraventas marcó una caída en el número de operaciones en Montevideo que afectó principalmente a las viviendas usadas. También vimos una disminución en el lanzamiento de nuevos proyectos de vivienda. Éste contexto fue desencadenado por la suma de diferentes factores como la desaceleración económica, la perdida de confianza de los consumidores, el aumento de las tasas de interés en los créditos hipotecarios y el tope de precios establecidos dentro de la ley de vivienda de interés social.

Según el estudio publicado por El Observador, en los últimos meses del 2016 y comienzos de 2017 se observó un incremento del entorno de 3% en el precio de los apartamentos. Esto se debe fundamentalmente a la estabilidad del tipo de cambio y al incremento del costo de mano de obra que es uno de los principales componentes del precio de las nuevas viviendas. En el último consejo de salarios realizado en el mes de noviembre, retroactivo a octubre se estableció un aumento del 11%. También tenemos que tener en cuenta que los terrenos con potencial para desarrollos inmobiliarios principalmente en la faja costera son cada vez más escasos y la demanda en estas zonas sigue sostenida. Es por todo lo mencionado que los precios de las propiedades medidos en dólares se mantienen al alza.

Si bien nos encontramos frente a un contexto más complejo, si miramos solamente la venta de unidades nuevas en el primer semestre de 2016 se mantiene en niveles históricamente altos. Esto es impulsado por la promoción de viviendas bajo la ley 18.795 que representa aproximadamente el 50% de las ventas de apartamentos en Montevideo y la mencionada demanda de productos en la faja costera.

Todavía no contamos con datos oficiales pero percibimos sobre fines de 2016 y principios de 2017 un mercado más activo y con buenos síntomas de recuperación. En nuestra cartera de propiedades y proyectos inmobiliarios que comercializamos registramos un incremento en las operaciones. El fenómeno lo atribuimos en su mayor parte a un dólar estable que no acompañó lo que fueron las proyecciones de incremento expuestas por los analistas, y ante este escenario los inversores se vieron alentados por el mercado inmobiliario.

Históricamente, el mercado inmobiliario, es un espejo que refleja los indicadores económicos, por la vasta cantidad de actividades que nuclea directa y indirectamente. Cuando la economía se contrae es el primero en hacerlo y viceversa. Para el presente año esperamos que el stock de viviendas en construcción y a estrenar continúe disminuyendo acompañando las señales de recuperación económica. Según la actual tendencia de los analistas, el dólar no va a presentar fuertes incrementos. Es de esperar que si estas tendencias se mantienen, los precios de los apartamentos medidos en dólares continúen aumentando.

Creemos que el mercado seguirá siendo visto por los inversores como una opción valida para el refugio de capitales. En lo que refiere a los usuarios finales, vemos una demanda firme que se va a dirigir, en su mayor parte, hacia la vivienda construida bajo la ley 18.795 acompañada de la faja costera que sigue siendo altamente requerida. Entendemos que las viviendas usadas mantendrán su tendencia con un nivel de transacciones bajas como se viene dando. El poder de compra de los uruguayos para adquirir una vivienda se ve incrementado ya que el estancamiento del dólar y el aumento de los precios de las propiedades es inferior a los aumentos salariales establecidos por el gobierno.

El ladrillo sigue siendo una moneda sólida y confiable que mantiene una tendencia de valorización histórica que puede oscilar dependiendo del contexto económico pero a largo plazo siempre se valoriza.

Bases de datos: EL OBSERVADOR, INE, APPCU y SURES BIENES RAÍCES.  

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